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三分钟读懂REITs

2020.05.14

4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“通知”),如一石激起千层浪,在社会上产生强烈反响,财经媒体、朋友圈都开始对REITs展开了广泛的讨论。

这里,易筹EAS会从零开始,以问答形式,用三分钟解释清楚,这个REITs到底是个什么概念,这次的《通知》意味着什么。

1. 能不能用一句话解释清楚,REITs到底是什么?

简单来说,就是一群投资者把钱凑到一起,交给一个基金经理,让他去投资房地产(例如商场、住宅楼、宾馆),或者基建专案(例如机场、铁路、公路),然后赚到的钱,扣掉基金经理的工资(管理费),然后大家分。

钱还是那个钱,房子还是那个房子,在开发商手里,那叫“不动产”,拿出来做成REITs,分给大家,这就叫做“资产证券化”。

2. 这。 。 。这不就是基金吗?

没错,REITs的全称就是房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts)。注意,REITs中的s是小写。因此,它的特点和基金也很类似:

如果投资者不想或者不足以购买整个资产,所以可以用少点的钱购买基金份额,参与到这些地产或者基建专案中。 (“我买不起客厅,总能买块砖头吧!”)

对于不动产投资比较不熟悉的投资者,通过这种方式等于是把钱交给基金经理来帮你管理、收租,乐得省心,定期分红即可。

3. 话是这么说,可是这跟我自己买房子、商铺有啥本质上的区别呢?

区别还是很大的:

不动产投资的交易是非常花时间、精力和成本的,但是买卖基金要简单得多。 REITs分为公募和私募两种,这次《通知》中提议开始试点的,是公募REITs,即这些基金将可以在二级市场交易。简单来说,买卖房子就跟买卖股票一样方便,也就是流动性提高了。这就是REITs的所谓“股性”。

投资者个人买商铺,回报率不一定比得上REITs,因为REITs汇总的资金量大,可以投标到更好的基建专案,更好位置的商铺、商场。

海外REITs的另外一个核心的特点,是税务上的优势,即投资人只需要支付基金收益的税负,而不需要承担房产税负。这方面,一直是REITs在中国落地的一个难点(双重税负甚至三重税负问题),这次试点通知的细则未来可能会对这方面做出详细的解释。

4. 可是,如果我把这些钱给了这个基金,他们不用来买不动产,而是用来干别的,怎么办?另外,如果他们收到租金以后,不分红给我(就像很多股票一样),怎么办?

目前已经实行REITs的国家/地区包括美国、香港、日本、新加坡、澳大利亚等,均对REITs的投资对象和分红方式做出了非常明确、详细的规定。以美国为例:

REITs 的资产组合中至少有 75%的资产价值为房地产、抵押贷款、其他 REITs 份额、现金或政府证券。

收入来源中90%以上是租金或利息收入、出售资产或其他信托组织的股息收入,以及其他源于房地产管道的收入。

95%以上的可税利润(taxable income)(扣除资本所得后)应分配给股东。

为了取得REITs的合法地位,在REITs成立后的第一税收年度,它必须向有关部门申请地位评定。

详见下表:

简单来说,REITs要想合法运营,就必须主要投资不动产,而且90%以上的收益都必须分红给投资者。

5. 听起来不错,是不是REITs就包赚不赔呢?

当然不是。公募REITs作为可以交易的基金,它本身具有双重属性:

租金分红,取决于基建专案的具体情况,可能会还不错,或者比较稳定。

但是另一方面,作为交易性产品,即“股性”的一面,它的价格是波动的,投资者是有可能赔钱的。

以香港最知名的REITs基金“领展房产基金 00823.hk”为例,如下图所示,在疫情开始之后,基金市值也大幅下跌,风险一样存在。

不过总体而言,因为有确定的分红(相对于一些几十年都不分红的A股而言),已有市场的实践表明,REITs的平均年化回报收益率属于较为稳健的,下面是美国REITs 年化收益率与同期美国国债年化收益率的比较。

6. REITs 作为基金,会退市吗?

就和其他的股票和基金一样,REITs也可以退市。这时候,基金管理方会把持有的不动产售出或者清盘,在扣除费用之后,资金退还给基金持有人,并撤销上市地位。

7. REITs 对于地产商或者基建开发商,有什么好处呢?

对地产商或者基建开发商而言,REITs的意义是很大的。过去,如果一个企业或者实体建设了一条公路、一个机场、一个酒店,退出的方式很有限,有的甚至必须自己设立公司来运营。

现在,通过发售REITs产品,可实现资金快速回笼,相当于一次性就把资产卖给了投资人,这样开发商就可以转向轻资产运营。

另外,这还有可能改善企业利润帐面价值:如果最终融资规模超过不动产在企业报表中的帐面价值,高于不动产帐面价值的差额计入营业外收入,企业利润表能够得以改善。

在成熟市场,REITs 已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产, 截至 2017年,美国 REITs 总资产达 11336 亿美元,占美国股市市值约 3.7%。

8. 这次的《通知》意味着什么?

在媒体的各种讨论中, 易筹EAS比较关注的是这句话:

“按照市场化、法治化原则,充分依托资本市场,积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施专案开展 REITs 试点。”

简单来说,这次在中国展开的REITs试点,主要关注于优质的基建专案,而不是商业地产。哪些是优质的基建专案?那包括各地正在兴建的高铁、机场、通信设施等等。这顺应了最近关于新基建的促进措施,也有助于盘活存量的基础设施市场(将其变为证券上市)。

9. 我花了不止三分钟了,不过还没看到我最关心的问题:这个政策的出台对房价有无影响?

就像前面所说的,REITs的试点和推出,对于地产商、基础建设企业是利好,有助于他们盘活资金,在传统的竞价购地、建设、销售之外,开辟了新的融资途径。

对于具体的房价而言,我认为并不会有显著的影响。

何况,这次的通知主要针对的是基建专案,暂时还不涉及地产。

10. 我还有很多问题没问,譬如REITs是怎么来的,目前有哪些可供选择的海外REITs,等等,怎么办?

作者 : TideBit交易平台

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